DIREITO IMOBILIÁRIO

O que é Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário é um ramo do Direito Privado que se encarrega da determinação de normas que regem as relações jurídicas sobre as propriedades imóveis: compra e venda, posse, locação, usucapião, usucapião extrajudicial, incorporações imobiliárias, instituição e especificação de condomínio, convenção de condomínio, doação e cessão de direitos, financiamentos bancários, direito de construir, direito de vizinhança, formalidades do registro de imóveis e outros institutos jurídicos admitidos sobre essa classe de bens.

Dessa forma, podemos dizer que o Direito Imobiliário tem como foco os bens imóveis, bem como todas as possíveis ações que decorrem das prerrogativas dos seus proprietários e possuidores.

Por disciplinar tantas questões sobre bens imóveis, as várias faces do Direito Imobiliário são reguladas por diversas leis, que abordam muitos pontos. A base legal do tema é tratada pelo Código Civil, especialmente no capítulo de Direitos Reais, em que se encontram os principais aspectos e consequências da relação de propriedade, mas também na seção dos Contratos, em que estão as regras fundamentais à segurança dos negócios jurídicos praticados no âmbito do direito imobiliário.

No entanto, existem outras leis específicas muito importantes, que são decisivas para o assunto em questão:

– Lei de Locação (Lei 8.245/91): abrange a locação de imóveis urbanos.

– Lei do Sistema Financeiro de Habitação (Lei nº 4.380/64): regula o sistema financeiro de habitação.

– Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73): trata de todos os registros públicos.

– Lei do Condomínio (nº 4.591/64): uma boa parte dela já não está mais em vigor, devido ao fato de que tais matérias foram tratadas posteriormente pelo Código Civil. No entanto, a parte relativa às incorporações imobiliárias, por exemplo, continua vigente.

Além dessas leis, o Código de Defesa do Consumidor, em alguns momentos, também se mostra importante para o Direito Imobiliário, uma vez que regula as relações de consumo, as quais envolvem, por exemplo, o comprador de imóvel na planta e a construtora, o locatário e a imobiliária, entre outros e protege o consumidor contra cláusulas abusivas e possíveis manobras que possam prejudicá-lo.

O que são bens imóveis?

De acordo com o Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Ou seja, os bens imóveis consistem nos elementos incorporados ao solo, que não podem ser separados ou removidos do seu respectivo local, sem que haja qualquer tipo de deterioração.

Os bens imóveis podem ser classificados em quatro tipos:

» Imóveis por natureza

Envolvem o solo e a respectiva superfície, o subsolo e também o espaço aéreo. E, no direito de propriedade, existem limites quanto ao uso desse bem, com relação à altura e profundidade.

» Imóveis por acessão natural

Decorrentes de fenômenos naturais, como árvores, cursos d’água, entre outros.

» Imóveis por acessão artificial

Correspondem aos que sofreram intervenção do homem: construções, edificações, plantações, etc. Não estão inclusas as construções provisórias, como circos, parques e feiras.

» Imóveis por determinação legal

Abrangem imóveis originados de um direito real reivindicado em juízo e suas respectivas ações.

Exemplos de atuação no Direito Imobiliário

Para ficar mais visível a importância do Direito Imobiliário, é válido apresentar alguns exemplos de diferentes formas de atuação:

» Compra e Venda

Neste tipo de transação imobiliária, o advogado pode agir de diferentes maneiras: é possível atuar em toda a operação, da análise da documentação do imóvel até o registro da escritura pública ou em partes específicas da operação, como retirada de certidões pessoais dos vendedores ou compradores, elaboração do contrato de promessa de compra e venda, suporte aos compradores ou vendedores, na lavratura da escritura de compra e venda, análise de contratos de financiamento imobiliário, entre outras atividades.

» Locação

Locatário e locador podem se beneficiar da assessoria de um advogado. Aqui, o especialista pode atuar desde a redação do contrato de locação até em eventuais questionamentos de cláusulas decorrentes da locação que possam desfavorecer o locatário ou locador.

Outras hipóteses de atuação dentro da relação locatícia são cobrança de aluguel, elaboração de notificação extrajudicial e, ainda, ingresso de ação de despejo por falta de pagamento.

» Registro de Imóveis

Apesar das previsões legais, na prática há inúmeros imóveis com registros irregulares, diminuindo a segurança jurídica do comprador. Nessa situação, o advogado pode trabalhar para regularizar esses registros junto ao Cartório de Imóveis  e à Prefeitura, além de ser possível regularizar a titularidade por meio de ação possessória ou adjudicação compulsória.

Usucapião

Neste caso, o advogado presta uma assessoria completa ao possuidor na aquisição da propriedade por meio do usucapião. Além disso, o atual Código de Processo Civil inovou ao trazer a possibilidade de processar o usucapião na via extrajudicial, por meio de um procedimento híbrido perante o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis. O procedimento foi regulamento pelo provimento nº 65, de 2017, do Conselho Nacional de Justiça.

» Incorporações Imobiliárias

Por serem divididas em várias etapas, as incorporações imobiliárias precisam seguir uma série de exigências legais, incluindo a apresentação de um memorial de incorporação e convenção de condomínio que devem ser feito por um advogado, para garantir segurança tanto ao incorporador como aos adquirentes.

» Relações Condominiais

O advogado pode prestar consultoria a condomínios, redigindo e alterando suas convenções e regulamentos internos. Além disso, também pode prestar assessoria em reuniões e representá-los em eventuais problemas.

» Regularização de Imóveis em Inventários e Divórcios

Imóveis que são objeto de inventário e partilhados em divórcio também precisam ser regularizados. É possível oferecer também esse serviço no momento da contratação para uma dessas ações ou mesmo atuar apenas na parte imobiliária.

Direito Imobiliário no Mouta Muniz Advogados

Hoje, nos diferenciamos nas demandas imobiliárias, principalmente no que se refere à elaboração de contratos, pareceres consultivos, usufruto, usucapião extrajudicial e judicial, incorporações imobiliárias, atas notariais, condomínios, hipotecas, registros públicos, bem como atuação duvidosa judicial em processos e nas mais diversas atividades envolvendo imóveis e conflitos imobiliários, sempre atendendo todas as necessidades apresentadas pelos nossos clientes.

Caso tenha interesse em maiores informações sobre esta área de atuação, entre em contato conosco pelos seguintes canais:

11 3996-7195

11 97221-3228

contato@moutamuniz.com.br

facebook.com/moutamuniz